土地和资金都越来越少越来越贵!大房企还敢扩规模吗?小房企怎么活下去?

摘要: 如果大家都不死怎么办?房地产的格局将会发生颠覆性的变化,我们的房子就不够住,我们还需要继续造房子,想到这儿,就非常兴奋

09-10 01:55 首页 明源地产研究院


在一次小型论坛上,与中南置地董事长陈凯先生同台分享交流,他的观点很值得玩味,也颇有启发:

“未来无机生命将取代有机生命,我们人会老,但不会死,除非自己想死,想死得下决心”。


“如果大家都不死怎么办?房地产的格局将会发生颠覆性的变化,我们的房子就不够住,我们还需要继续造房子,想到这儿,就非常兴奋”。



1

住房市场将进入新周期


的确,霍金曾经预言:“2045年人类将永生不死”。


美国人工智能先锋科学家雷蒙·库兹威尔坚信,终有一天会出现机器智慧挑战人类智慧的“奇异点”,即最终能够保存人的思维,把每个人的大脑在生命结束前转换为数字存储,“奇异点”降临的时间是2045年。


技术的发展迟早会让人永生,也许30年,也许100年,助人永生的技术将不再昂贵,中产阶级也可以获得永生。


意大利的医生宣布两年后进行换头手术,费用7500W英镑,据说换头+克隆的技术在未来十年内应能将人类寿命提升到千年。虽然,这一首例手术已经取消,但今年10月,全球首例头部移植手术将移至中国哈尔滨进行。



技术的成功和成本的降低是迟早的事。


只是不知道那时的政府会怎么来应对人口爆炸这一难题?而同样飞速发展的人工智能带来的挑战一点也不逊色,道德的、法律的、技术的等各种手段可能都无法阻止人口爆炸式增长和人工智能几何级数般的进步,我们也来不及做好应对这些飞速而无序发展之挑战的心理和策略准备。


当然,人口爆炸的时间点甚至超越了长期规划期限,人工智能“奇异点”的降临也还需要几十年,就像小平同志所说,我们的智慧不够,难题可以留给更聪明的下一代人来解决。


我们还是先解决我们眼前的困惑吧。


关于房地产市场,很多人对现在充满困惑和沮丧,对调控充满质疑和抵触,对未来充满迷茫和焦虑。


长期来看,住房需求不会消失。即便人类不能永生,我们的寿命延长也足以让“人未老、房先死”成为现实,那些建筑设计寿命50年的房子不会比人活得更久,那些以为爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈的房子留下来给孩子一人的想法是幼稚的,当父母去世的时候,儿子也有孙子了,房子依然不够。


中期来看,未来五年,超大特大城市住房市场将进入限制性发展新周期【详见7月25日微信文章《欧阳捷:经济去杠杆,房地产会进入限制性发展周期吗?》】。


沮丧也好、抵触也罢,都不能解决问题,我们还是要适应市场、应对变化,才能存活下去。



我们也一直在思考,房地产调控其实不是坏事,它将在不突破上限和不穿透下限之间寻求精准的平衡,让房地产市场更加平稳而不是大起大落,更加健康而不是炒买炒卖,发展周期更悠长而不是更短促,更不会出现断崖式下降


与其质疑,不如行动。我们很早就说过“想的清楚才能说得清楚,说得清楚才能做得清楚”。


所以,我们首先需要理解限制性发展新周期究竟意味着什么?


2

市场蛋糕不会变得更大


新周期意味着调控至少延续五年,在下一届政府任期内不会再改变,限购限贷限售限价的措施还会延续


可能有人不理解,为什么还会至少延续五年?


去年11月,我们说过,调控至少延续18个月,不仅“十九大”之前要保持稳定,明年新一届政府换届之前同样不允许有闪失【详见2016年10月30日微信文章《明年楼市会冷多久?》】。现在看来,新一届政府会延续“房住不炒”的大政方针,不会再左右摇摆了。


一线城市已经进入“限人、限地、限钱、限客、限价”的五限模式,限人即限制人口规模,限地即限制住宅用地供应,限钱即限制资金过度投向房地产,限客即限制投资投机客,限价即限制房价双向波动。


真的会双向限价?一切为了稳定,稳定可以……一切。


二线城市正在步一线后尘,还没有完全实施“五限”的城市迟早也会进入“五限模式”。


只要一二线城市进入“五限模式”,其住宅用地供应就不会增加只会减少,即便短期增加也不会逆转长期减少的大趋势;资金供给就不会更多,资金成本就会更高;房价就不会再快速上涨,投资投机客就会离场,市场就会出现下行。


都市圈内的三四线城市也会有选择地进入“五限模式”,完美地配合超大特大城市的调控。


更多的三四线城市和中小城镇的城镇化已经进入尾声,人口再也不会净流入,即便是铁路、高速公路通达,很可能只会加速人口流出而不是导入。这些城市的主要住房需求是质量改善型,而非刚需和面积改善型。



有些城市大举拆迁、制造需求,获得了成交量的大幅提升,并带动一轮开发建设小高潮和房价的快速拉升。但没有人口的净流入,拆迁只是更新了住房,不能持续提供市场增量,当三四年的大规模拆迁基本结束之后,市场重归平静,将只剩下少量婚姻刚需,房企不会再大举拿地,城市也不会再制造库存,土地供应也将“不限自限” 。


黄金十年,房企都享受了市场的增长而获利丰厚。未来的市场增长不再,逐年递减已成必然。


市场真的不再增长了吗?


过去我们曾经说过:“2013年是市场的最高点,未来不会再有2013年,市场将逐渐下行”。但是我们错了,我们没有充分估计到政府行政干预的强大意志和决断能力,2015年之后的大水漫灌又把市场拉起来了。


今年将成为一个新的历史高峰【详见4月23日微信文章《欧阳捷:房地产或将超越去年创造新的历史高峰》】。


未来会不会再有政策拉动?我们相信还会有的,但不会这么刺激了,当然刺激也更难奏效了,市场终将回归规律。


3

残酷竞争才刚刚开始


这一切意味着:未来的住宅用地供应将呈现递减趋势,未来住房市场蛋糕不会变得更大了,行业增长没有了,企业之间 “你死我活”的真正竞争才刚刚开始。


去年以来,有些三四线城市小房企派人暴打了前来抢地的外来大房企土地拓展员工,有的甚至在省会城市土地拍卖市场的报名窗口直接抢走外来大房企的报名资料、当场撕毁,即便是报警也无济于事,现在看来,这还不算什么。


显而易见,你抢了别人的活命口粮,别人就要跟你拼命了。拼命的事情还没有发生,竞争的残酷将前所未见。


未来这样的事情会不断发生,直到房地产业就像过去的电视机、空调机、洗衣机行业一样,最终只会剩下几百家、几十家房企。



很多同仁还在强调房地产不同于其它行业的显著特点是地域性差异,或许这是自我安慰的心理暗示,南方房企早已覆盖北方中心城市甚至三四线城市,大陆房企早已进军海外甚至非英语国家,地域性差异还能阻挡得住巨头房企开疆拓土的步伐吗?


当大房企被不断增长的业绩要求所绑架的时候,当一二线城市被限制了市场增长空间的时候,大房企将被迫进入三四线城市、甚至五六线城镇开疆辟土、横扫千军、收割一切可能的潜在需求,甚至高寒的拉萨和遥远的新疆也都留下开发商的杂乱脚印,只要那里还有市场机会。


大房企进驻三四五六线城市城镇,将通过竞拍迅速抬高地价,将中小房企挤出土地市场,再用价格杀手锏将追随的中小房企带进沟里、永无翻身机会,只有那些早年拿地成本很低的中小房企还可以借势出货或者趁机撤退。


4

竞争格局已经清晰可见


2013年,我们提出“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”四大分化时,我们认为90%的房企都要退出地产江湖,剩下8000家足矣。


今年初,排名前23强房企销售额合计3.15万亿元,市场份额占全国房地产销售额的26.8%,我们预计,到2020年它们会超过50%的市场份额。


然而,今年上半年,它们的市场份额就已经达到36.3%,提升了近10个百分点,明后年就会提前兑现占据市场半壁江山的预判,行业集中速度远超预期。


我们可以按销售额及其增速比较精准地测算出,到2020年,百强房企会占有80%以上的市场份额,可能会出现2万亿元的房企,3000亿元以上的房企可能超过14家,千亿房企可能还排不进30强。这决不是耸人听闻,而且这个大格局一定来得比我们想象的都快得多。


到2020年,百强房企会占有80%以上的市场份额,这决不是耸人听闻,而且这个大格局一定来得比我们想象的都快得多。



只有少数具有产品核心竞争力的“小而美”房企,或许短期还有一定的市场机会。


有业内同仁认为,未来大房企可能死得更快,因为市场没有空间和利润而失去活力,小房企反而因为可以慢慢做项目、可以因为有利润支撑而活得更久一些。


不过,长期来看,当大房企与小房企同台竞技之时,大房企的品牌效应和市场垄断会抽走小房企的客户,而且中小房企也难以承受资金成本和市场竞争带来的双重压力,特别是当市场垄断起跑之后。


5

市场垄断刚刚起跑


显而易见,土地价格竞争不断抬高房企进入门槛,限价令更挤压了中小房企的生存空间,而从“过度分散”到“适度垄断”竞争必然出现价格战,价格竞争导致的挤出效应正是垄断的必由之路,中小开发商在不断边缘化的同时被迫加速成为市场出清的牺牲品。


就如当年的电视机行业经历了多年惨痛的价格大战,清退了散乱的中小电视机厂,形成了六大民族品牌——海信、创维、TCL、长虹、康佳、海尔,占据国内市场份额72%的格局。


汽车行业从20世纪80年代的120多家整车生产企业到目前只剩下不到十家的三大汽车集团以及少数合资企业,其市场占有率已达80%以上,手机、空调、啤酒、粮油、钢铁等行业无不向着市场垄断加速奔跑或已经形成行业垄断。


国家产业政策和地方政府也在鼓励、扶持鼓励、扶持大企业进一步做大做强,工信部推出《推动婴幼儿配方乳粉行业企业兼并重组工作方案》,计划到2018年底,培育形成3-5家婴幼儿配方乳粉年销售收入超过50亿元的大型企业集团,婴幼儿配方乳粉行业企业总数整合到50家左右,前十家国内品牌企业行业集中度超过80%,5年内乳企或淘汰60%,行业高度垄断期已经袭来。


日本著名产业组织专家植草益曾经提出了市场集中度划分标准,将市场结构划分为:高寡占型CR8≥70%、一般寡占型70% <CR8≥40%、低集中度竞争型40% <CR8≥20%、分散竞争型20%≤CR8


依此看来,目前房地产行业还处在分散竞争型状态,但正加速垄断进程。



今年房地产行业将进入低集中度竞争型,到2020年将迅速接近“高寡占型”状态,行业前8位房企销售收入门槛在5000亿元,市场占有率将达到65%以上,行业领跑者很可能占到市场份额的15%。


垄断会不会很恐怖?未必。


当市场小而散的格局消失,大而强房企垄断市场的时候,我们会发现:垄断可以提高资源配置效率,比如大房企的人和钱投放效率更高、资本周转率更高、效益更高;可以提升规模经济效率,实现专业分工、降本增效,产品性价比更优;可以推动技术创新,加大产品标准研发和技术成果转化,住宅产品更新换代更快;还可以主导产业升级、转型。


低集中度竞争环境,对于规模房企、强势品牌是绝佳的市场扩展机会,高寡占竞争环境,对于弱势房企则是灭顶之灾。


6

城市布局决定房企增长速度


恰如我们过去所说,规模增长、加速奔跑是大房企追求业绩的必然选择。


尽管一二线城市仍被长期看好,但土地供给不足、房价受限、利润趋薄、规模不再,房企业绩增长难以靠一二线城市维系。


特别是在金融去杠杆、经济去杠杆的大背景下,房企的资金将日渐趋紧,降价潮将不期而至,房价上涨过快、供应大幅增加、调控过于严厉、需求明显减少的二线城市很可能率先出现降价潮,尽管我们相信,政府不会允许这种降价潮干扰十九大的顺利召开,但一二线城市再也不会为房企提供更多的业绩增长空间是毫无疑问的了。


因此,城市布局决定房企增长速度,以为坚守一二线城市才能赢得竞争优势的房企将在下一轮竞争中落伍,而在三四线城市大举布局的房企才有可能继续抢跑规模,继续收割快速增长的机会。


三四线城市还能去吗?


全国现有291个地级市、361个县级市、1514个县和自治县,按照每个地级市每年销售面积200万平米,每个县和县级市平均每年销售面积30万平米,可以达成11.4亿平米的销售面积,相当于全国商品房销售面积的73%,与今年上半年三四线城市销售面积占比基本持平。



虽然很多三四线城市城镇化已经接近尾声,去库存也意味着市场增长空间已经透支,拆迁改造也很难维持更持久的市场增量,但全国这么多的城市城镇,还是可以寻找到收割韭菜的市场机会的。


尽管三四线城市未必能持续保持上述市场份额,但唯有进军三四五六线城市城镇,才有可能扩展业绩、寻求跨越式发展,才有可能保住来之不易的行业地位。


7

规模增长还不会很快失去魅力


在这种情况下,我们还能追求规模增长吗?房企过去成功的发展模式还成立吗?


过去我们说过,“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”。房企过去成功靠的是快周转、高杠杆,而不是净利率,实现了赚利润、扩规模,跑赢了大势,也把香港房企远远甩在后面。


但是,全国金融工作会议提出“经济去杠杆”而不是“金融去杠杆”,其实是有深意的。经济的三个相关部门是政府部门、企业部门和居民部门,“经济去杠杆”恰恰是这三个部门都在去杠杆,过去的发展模式肯定是要发生巨变的。


政府部门去杠杆势必降低政府债务,加上金融工作会议提出“严控地方政府债务增量,终身问责,倒查责任”,未来基础设施建设速度势必放缓,与之密切相关的房地产也必然减速。



居民部门去杠杆更是给开发商们敲响了警钟,去年我们就强调:按揭贷款增速不可持续,一定会逐步下降,今年将降至个位数增长,明年甚至不排除负增长,这也印证了明年至未来的市场规模将逐渐下降。


企业部门去杠杆对于开发商来说意味着将失去高杠杆这个双刃剑,限价令又让房企少了”越涨越买”这个提升销净率的杀手锏,房企唯有继续高周转才能维持大象奔跑的速度。


未来房企的杠杆率也会下降,安全性更高,市值表现反而会更好,但规模增速显著放缓将是不争的事实。


从另一个方面看,当2020年百强房企的市场份额达到80%,大房企的规模增长也就到了天花板,就国内房地产业务而言,也许销售额3万亿元就是最大房企的市场顶,但在此之前,规模增长依然充满诱惑。


8

限制性发展新周期大房企如何转型?


无需五年,市场见顶,行业垄断格局已定,当大房企的业绩增长不足以支撑其股价增长时,转型是无法回避的,它们必须未雨绸缪、早做准备。


什么是转型?


按照百度百科的说法:“企业转型是指企业长期经营方向、运营模式及其相应的组织方式、资源配置方式的整体性转变,是企业重新塑竞争优势、提升社会价值,达到新的企业形态的过程”。


说到转型,很多人首先想到的是转行,或者说是多元化,其实就是长期经营方向的转行。


房地产行业真的差到比制造业还不如、非得转行不可吗?其实未必,大房企转行是因为天花板迟早要来而且很快要到,必须提前布局、寻找新的经济增长点。小房企转行是因为已经没有立足之地,不转行就只有等死。


但转行是要慎重的。如果进入其它传统行业,房企凭什么能够比传统行业做得更专业、更有效率?显然,隔行如隔山,专业才能创造价值,进入新的行业,再强的企业也是要付出学习成本的。


如果进入新兴行业,房地产的传统行业思维凭什么能够做到更超前?大象转身未必能够更快,而“快”则几乎是现在行业竞争模式的唯一选择。



依托现有产业并延伸到上下游相关产业或许是“快”的最佳选择,比如,新城控股做了商业地产——吾悦广场,并依托吾悦广场开发了新城多奇妙儿童娱乐主力店、星轶影院主力店,它们不仅进驻新城的吾悦广场,还在扩展其它商业广场,新城未来或许还可以开发太空舱、小剧场、电竞馆等与吾悦广场同步发展的主力店,这不失为多元化的一条捷径。


不转行,变化一下运营模式是否也可以呢?


比如从重资产转向现在流行的轻资产模式。


其实我们说过,房地产开发全价值链上的各个环节本质上都是轻资产模式,比如一级土地整理、开发商、规划设计、建筑施工、营销策划、物业管理、广告宣传等等,都是轻资产模式,其实都没有赚大钱。轻资产是赚不了大钱的,就像雇农一样,赚的是辛苦钱。


那么谁会是重资产模式的受益者呢?毋庸置疑,显然是房地产开发的前后两端——土地持有者和房产持有者。



重资产运营是机会吗?一定是的,当增量市场的诸侯割据已经完成,存量市场必然成为竞争者的下一个战场,谁先布局并想透盈利模式,谁就会在五年之后的市场格局中占据主动。


重资产模式的核心是运营,只有好的运营才会获得好的投资回报率。但是,运营更靠人才,谁能获得优秀的运营人才,谁才可能玩转重资产。


当房地产市场增量不再之时,土地拓展人才、销售人才便失去了用武之地,而资产运营人才将大放异彩。


新城控股自持的吾悦广场就是重资产模式,未来不仅可以获得资产运营效益,还可以获得资产增值效益,更具有规模效应和资源最优配置。


自持租赁住宅也是重资产,而且将成为超大特大城市的市场生力军甚至主力军,君不见,上海未来五年,规划供应租赁住房70万套,远远超过可售商品住房45万套,未来更多城市将遵循这一供地逻辑【详见7月16日微信文章《“只租不售”阳谋背后的9个疑虑》】,忽视了这一重资产模式的房企将失去未来存量市场的竞争机会。


重资产的核心是投资回报率,没有利润,重资产就是一句空话。未来房企不仅要规模,重资产同样也需要规模,更要重利润,在这一点上,还是要向香港房企学习,“活得久总比当下活得好更好”。


限制性发展还意味着房企需要适度降低杠杆率,更需要明显提升现金流,风险当头、稳健为先,市场下行期、有钱才任性,无须质疑政策,不可再赌大势。


9

中小房企的突围之路


剩下的市场里还有哪些房企?


中型房企一定是最难受的,往上冲,资金跟不上来、业绩追不上去。往下走,三四线城市也已成为大房企抢地战场,地价顶在喉咙口,拿不到土地,就失去可持续发展,人才也迅速流失。


未来房企并购浪潮会汹涌澎湃,我们会看到更多的中型房企被并,甚至“大吃大”都已不再稀奇,虽然失掉面子,却可以保住里子,争取全身而退



中小房企怎么办?


少数有核心产品竞争力的“小而美”房企,或者是早年拿地较低的中小房企还有可能继续生存一段时间,不过项目拖得久了,资金成本也是赔不起的。未来它们很难再买到新的“面粉”,“面包店”迟早也是要关门的。


绝大多数小房企将加速退出地产江湖,当然退出的路径不是唯一的,它们还有三条羊肠道:


求包养——手上有优质土地但无力竞争的,可以与大房企合作开发、寻求代建,也可以卖土地、卖股份。不过,市场下行期很快会来,指望如去年上半年一二线城市中小房企坐地起价的日子一去不复返了。


投私募——顺势者昌,人再强也拗不过大势,卖公司也未必失算,拿到钱还可以投基金,过往的开发经验不会浪费,还不用养人。


走海外——海外发达国家市场虽然不大,但却稳定,不会赚大钱,也不容易亏大钱,中小房企本就不追求规模,上海就有房企成立联合小舰队,开赴澳美市场。东南亚市场也可一试,不过印度可是要当心的,据说沿用了完善的英国法律体系,可是没人守法。


结束语


限制性发展新周期意味着所有的资源供给都会受到限制,土地供应会减少,资金供应会减少;土地价格会提高,资金成本也会提高;负债要减少,杠杆率也要下降。大房企要保持规模增长,唯有提高周转率。


限制性发展新周期也意味着“限小不限大”,所有的资源都向大企业集中,地价提高与竞拍限制、绿色住宅与装配式住宅、自持租赁住宅与城市综合体都无不迫使实力不强的中小房企加速离场。


限制性发展新周期更意味着房企发展模式面临调整,从追求单一产品业态规模增长转向多元发展的业绩增长,从追求高杠杆模式转向关注抗风险控制能力,从持续的领跑者转向百年老店,从轻资产模式转向轻重并举。


思维变、方向跟着变,

方向变,目标跟着变,

目标变,策略跟着变,

策略变,结果跟着变。


变局已定,孰能更快?让我们拭目以待吧。


作者:欧阳捷,来源:欧阳先声(ID:xc_oyxs),本文已获授权,对原作者表示感谢!


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