中国离真正的租房时代还有多远?租赁市场是否会成为房企最后的“蛋糕”

摘要: 政策回顾近一个月以来,租购同权、租房时代等等有关租赁的字眼越来越多被提及,毫无疑问,中国目前正在走入租房时代

11-05 16:40 首页 博志成


政策回顾


近一个月以来,租购同权、租房时代等等有关租赁的字眼越来越多被提及,毫无疑问,中国目前正在走入租房时代,我们先来回顾一下这一个月租赁相关的政策和事件:



有很多人对本轮租赁政策频出感到惊讶,尤其是国企参与租赁土地拍卖行为被误解是回到福利房时代。但其实,目前以国企为主体参与增量租赁房运营,并不意味着市场化程度降低,与此对比的是,存量住房的租赁运营才是大头。供给侧的市场化方向和对承租人权益的重视,是租赁市场发展的必然趋势。 



为何是这些城市


根据住建部等九部委要求,在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。首批开展试点的城市有广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。


从各地历年的交易和价格水平梳理了这些城市的特点:第一,外来人口占比较大,租赁市场具备一定规模;第二,二产和三产较为发达,能容纳较多的外来人口就业和居住;第三,租金水平较为稳定。


中国房地产估价数据中心研发总监颜莉博士在接受21世纪经济报采访时指出:“此次试点城市出台的配套政策,可以说在鼓励租赁市场发展方面迈进了一大步,有利于这些城市房地产市场的稳定,也有利于留住高层次的产业人才。但是配套政策的三个方向,是否有利于资源配置向租赁市场倾斜,还有待考量:比如,租购同权到底多少程度上能落地,解决多少租户的公共服务问题?商改住的政策实施过程中,消防方面的细则如何?商改住后,水电收费是向居住看齐还是维持原有的收费水平?”



城市分化下的租赁市场现状


中估联的数据显示,目前出台了配套政策12城市中,2016年,广州的常住人口最多,为1404.35万人,并且自2014年以来增长均创新高,租金也同样按正比递增。


在首批开展住房租赁试点的12个城市中,北京上海这样的租房需求“大户”却未被纳入。业内人士认为,这与两地人口政策相关:北京本来就要疏解人口压力,所以很难再出台吸引外来人口的举措,上海情况与北京相似。


虽然未被列入试点名单,但是北京、上海也出台了一系列推进租赁市场的举措,例如北京增加了19宗住宅70年产权的出租房用地供应,接近2万套房源增量,而未来五年内将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。


这些租赁用房不仅将对租赁市场带来推动作用,还对租赁市场的配套政策提出进一步要求,对此,中国房地产估价数据中心颜莉博士在接受21世纪经济报道采访时指出:“本轮针对租赁市场的配套政策有三个重要方向:第一,公共服务总体均等化方向,如一定条件下的购租同权;第二,闲置资源利用:允许符合规定的商业用房改造成租赁型住房用于出租;第三,对居住租赁的收入在增值税方面的减免优惠。”



未来发展方向


在现行政策之下,国企参与的程度比较高,那么租赁市场是不是会被国企垄断?如果不会的话,参与的主导是哪些?未来的租赁市场将会往什么方向去发展呢?


1、国企会不会垄断


对于国企是否会成为租房时代主导,将之发展为福利房时代的问题大家不必担心。数据对上海存量房中可出租房源的粗略估计,目前在100万-130万套之间,而两地块提供的租赁型住房不低于1897套,在上海的租赁市场中占比非常低。


根据上海市政府最近公布的《上海“十三五”住房发展规划》,十三五期间,商品住房供给约为45万套,租赁住房供给约70万套,保障性住房约55万套。这里释放了比两地块成交更强烈的信号,第一,市场化供给中,租赁型住房和商品房进行了区分,且租赁型住房占比(41.1%)远高于商品房占比(26.4%)。第二,租赁型住房供给与保障房供给是分开的,一个是市场化供给(67.5%),一个是保障条线的供给(32.5%)。


颜莉博士对此认为:“张江和嘉定新城的租赁型住房的运作主体是国企,必须遵循市场规律来进行运作,根据市场供给和需求情况来确定供应量和租金。公租房的运作主体是政府,由于是保障型住房,必须根据保障型住房的规定和要求进行运作,与市场化运作是不同的工作思路。之所以选择张江作为首个租赁型地块的典型,是有前车之鉴的。位于张江的中国商飞,曾经出现由于居住条件不佳、各项配套不够完善,而导致高端人才未能留住的情况。这次将张江作为第一个租赁型地块,意在留住人才。租赁市场将来会不会被国企垄断,关键还是看国企是否遵循了市场规律,采用合理的经营模式实现盈利,并从根本上促进行业发展。”


2、租房时代参与方是哪些?


对比国外租赁市场完善的国家与地区可以发现,美国与英国的情况与我国较为类似,城市聚集度高、产业集中度高,“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展路径。


颜莉博士分析上述模式有两个特点:第一,土地拍卖和规划时,已经考虑了租赁型住房的需求,并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营。第二,机构是租赁市场运营的主体,机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租,资产运营的轻资产操作,还包括和政府、企业的深度合作。比如,允许租金在税前扣除;由企业承担一部分租金负担,以提高承租人的住房支付能力。


目前,我国很多城市在土地规划环节,已经考虑了租赁型地块的供给,“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运营。以上海张江近期成功出让的全租赁地块为例:承租人的租金税负是否能在税前扣除?科创企业是否承担一部分租房支出?如果这种深度参与所需要的税收制度、金融支持制度能够支持承租人的支付能力,并且切实帮助企业留住人才,那么对租金上涨的担心完全没有必要。


上海租赁市场上也活跃着很多具有租赁住房管理专业经验的机构出租人,如从事“散租”的“自如”和“青客”,从事“整租”的“湾流域”和“魔方公寓”等。这些机构尚在起步阶段,但是已经引起境外资本的关注,如“湾流域”和“魔方公寓”已经获得多轮境外投资。


因此,颜莉博士认为,租赁市场的改革,重点是供给侧改革,引入市场化力量参与管理运营,才是可持续发展之路。本轮租赁市场发展的事件中,阿里和杭州房管局合作,建立杭州市住房租赁监管服务平台的事件值得关注。下一步,更多机构出租人将参与租赁市场的专业化、规范化操作;房地产大数据分析平台参与到租赁市场的管理和运营,租赁市场的大发展才能真正到来。



万科计划今年长租公寓做到10万间


郁亮在接受采访时表示,中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。


要点:

1、居住消费占GDP的比重,中国还有很大空间,万科今年将做10万间长租公寓。


2、高房价很大程度上是一种货币现象,但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性,“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调,如一些银行的按揭十分紧张,另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。


3、目前,房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够,甚至已经失去意义,围绕一线城市、强二线城市的周边区域,伴随着城市圈带的扩张,都有很大发展空间。


4、轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来,结合我们回到“只住不炒”的原点、初心,再加上金融缩表等背景,我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。


5、现在来看,高房价问题突出的城市就几十个,都存在供给不足的原因。我认为一些特大城市的周边城市,是否应该限价、限购值得商榷,因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。


郁亮在采访时表示,租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据,居住消费占GDP比重,美国是12.5%,英国15.7%,德国12.1%,日本14.1%,中国6.7%,居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看,我们租赁市场的发展空间很大。


从现实看,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2~1.8万间,计划今年做到10万间。


从政策看,目前的租金回报率1%~2%左右,这导致大家“赔本赚吆喝”;再者,长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题,如果长租不能解决小孩上学,那吸引力就会大打折扣。


同时,我们认为,中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”,近年来,特大城市的承载能力到了极限,要素价格上升,企业、劳动力外溢,加上轨道交通快速发展等因素,形成了城市圈、城市带的发展。目前,房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够,甚至已经失去意义,围绕一线城市、强二线城市的周边区域,伴随着城市圈带的扩张,都有很大发展空间。



旭辉领寓在长租市场大展拳脚


旭辉领寓在2016年通过与华师大建立人才公寓正式进入长租市场,半年时间过去,目前规模已达到5000间,并且对外宣布单店全部盈利,完成一般运营商要2-3年才能实现的目标。除此以外,旭辉领寓更是提出5年20万间集中式公寓,进入行业前三甲,并且IPO上市的宏伟目标!


房源:其实不仅仅是20万间,而是“双20万间”


旭辉领寓提出5年20万间集中式公寓的目标,领寓方面对外的解释是,不仅仅能完成20万间的目标,而是“双20万间”。


1、承接旭辉地产项目20%的自持物业,就能达到20万间。


地产招拍挂要求有15%的自持部分,有的自持比例已经达到40%、50%,一个项目至少有几百间,只要适合做长租公寓,旭辉的自持物业就都交给领寓来做。旭辉今年提出千亿的目标,按照平均房价18000来计算,对应的面积就是500万方,自持部分按20%来计算一年就有100万方,旭辉都是选择一二线城市做开发,所以整个集团20%的自持比例还是保守的判断。


2、独辟蹊径,链接高校建设人才公寓


为了规避市场激烈的竞争,旭辉领寓也在尝试独辟蹊径的拿房渠道。领寓尝试与教育部、华师大开展合作,以此为契机进入教育领域,打造一个独特而又可复制的商业模式。后期领寓将会对接更多的高校,比如就聚焦985、211的100多所高校,如果每年能做10家,每家高校可以做到1000到2000间,那么就有10万-20万间了,全部做下来能够满足未来十年的发展要求。


除了以上渠道,领寓还将通过收并购被低估的商业物业以及与第三方合作的方式扩大房源量,包括PPP模式、收益权合、资产方合作等。据领寓透露,目前20多个项目5000间房,领寓自己的项目大概只有30%,大部分是外部获取的。


领寓重资产部分在今年的贡献大概是10%到15%,旭辉希望未来这部分的贡献能再大一些,明年能达到20%。


领寓目前打造了三条产品线:的博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓。博乐诗服务公寓以一线城市为主,定价在8000元到15000元这个区间;面向白领的柚米国际社区是以轨交和园区两个维度考虑,定价区间在3000元到6000元之间,柚米国际社区占到旭辉领寓产品的80%。菁社青年公寓的产品目前更偏向在高校打造,未来大学生走出校门以后也完全能匹配,这一块的产品相对来说性价比要更高一些。


来源:21世纪经济报道、房地产数据中心、每日经济新闻网等


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